Your rights as a tenant

Dina rättigheter som hyresgäst - Engelska

What rights do you have when you live in a rental apartment? What are the rules if you are in a dispute with your landlord? For example, if you do not agree on what constitutes reasonable rent, what is considered normal wear and tear in the residence, or the notice period.

Translated page: This text has been translated from Swedish. The text and appearance of the page may look different from the original page.

What rules applies when you rent a first-hand apartment?

  • If you are renting an apartment, the rent must be reasonable.

  • The notice period may vary depending on what kind of contract you have. For a standard permanent contract, it is 3 months.

  • The landlord must repair the apartment if it has deficiencies and at regular intervals.

  • As a tenant, you are obliged to pay for abnormal wear and tear and damages.

What is a reasonable rent?

The rent must be reasonable. It can not be higher than the rent for comparable apartments in the same area that are also rented out first-hand.

The rent is usually reasonable if it is not higher then 5 per cent of the rent for a comparable apartment.

A comparable apartment:

  • is about the same size, number of rooms and layout

  • is approximately equally renovate

  • has approximately the same distance to the town center

  • has a similar living environment in the area

When can you demand a renovation of your rental apartment?

The landlord must repair any faults or deficiencies unless you have caused them through negligence. Examples of faults and deficiencies include the stove not working or the freezer not maintaining its temperature.

How often should the landlord repaint the apartment?

The landlord should renovate the apartment at regular intervals. It is common to put up new wallpaper or repaint after 12–15 years. It is assumed that the apartment is normally worn out enough by then to need refreshing.

Is the apartment in very good condition even after 12–15 years? Then it is not certain that you can demand a renovation.

What is considered normal or abnormal wear and tear?

If there has been damage to the apartment that is not considered normal wear and tear, the landlord has the right to claim compensation for this.

What is considered normal wear and tear is assessed on a case-by-case basis. Factors to consider include how long you have lived in the apartment and the extent of the damage.

Examples of normal wear and tear can be:

  • Some holes or marks on the walls from pictures and furniture

  • Minor scratches on the floor. Drawing on the walls, for example, is not considered normal wear and tear.

Age deduction

If the landlord needs to put up new wallpaper or paint, an age deduction should be made. You should not have to pay for the improvement in standard.

For example, if the landlord has a maintenance plan to replace the wallpaper every twelve years, and the wallpaper that has been drawn on is 5 years old, then you should compensate for seven-twelfths of the cost, as the landlord could have otherwise kept the same wallpaper for another 7 years.

Can you get a rent reduction due to faults in the apartment?

Are you unable to use the apartment fully due to deficiencies? In that case, you can demand a rent reduction until the landlord fixes the deficiencies.

Inform the landlord that you want a rent reduction. If the landlord does not agree to temporarily reduce the rent, you can deposit (store) part of the rent with the County Administrative Board. Do not deposit too large an amount, as you may risk losing the apartment.

The advantage of depositing the rent compared to not paying is that the landlord cannot evict you for non-payment.

Do you need help determining a reasonable amount to deposit? Contact a lawyer or the Tenants’ Association if you are a member. Note that the Tenants’ Association is not a government authority.

How do you deposit the rent?

Contact the County Administrative Board for more information on how to deposit rent.

County Administrative Board's (Länsstyrelsens) website

What is the notice period for a rental apartment?

The notice period can vary. It depends on the type of contract you have signed.

Permanent contract

A permanent contract runs from the day you and the landlord entered into the agreement until one of you terminates it. For a permanent contract, the notice period is usually 3 months.

Full calendar months

When terminating the lease, the notice period of 3 months implies full calendar months. If you terminate the apartment on January 10th, you must also pay for February, March, and April. If you want the agreement to end on March 31st, you must terminate it by December 31st at the latest.

You can agree on a shorter period

You can agree with the landlord on a shorter notice period, for example, one month.

Can I cancel the lease before moving in?

The 3-month notice period applies even if you have not moved into the apartment.

Fixed-term contracts

A fixed-term contract is valid for a specified period. Both the landlord and the tenant are bound by the specified period. For example, you and the landlord may have signed a contract to rent a residence for 6 months, after which the agreement ends.

There is an exception in the law that allows the tenant to always terminate the lease at the end of the month that occurs at least 3 months after the termination.

The notice period for fixed-term agreements varies depending on the length of the lease.

  • If the lease is up to 2 weeks, the notice period is 1 day.

  • If the lease is longer than 2 weeks but up to 3 months, the notice period is 1 week.

  • If the lease is longer than 3 months, the notice period is 3 months.

What is the notice period in case of death?

If the tenant dies, the notice period for the apartment is one month.

Can I retract my termination of the lease?

You do not have the right to retract the termination of a lease. You can only retract the termination if the landlord agrees to it.

Does a rental contract have to be in writing?

A rental agreement can be either oral or written. However, if one party requests that it be in writing, it must be. It can be beneficial to have it in writing so you can prove what was agreed upon.

Disputes about indoor environmental problems

Is there a problem with your indoor environment? Do you, for example feel that your apartment is too chilly. In that case you should start by contacting your landlord.

If your landlord does not help you, it is possible to contact your municipal’s Environment and Health Protection Office. This is a supervisory authority that oversees the indoor environment in residential dwellings.

If you have a dispute with the landlord

There are several of ways to get help if you run into problems with your landlord.

Is your rent too high?

First, inform the landlord if you think the rent is too high. If you do not agree, you can turn to the Rent Tribunal. The Rent Tribunal can assess what is a reasonable rent for your specific apartment.

Rent setting on the Rent Tribunal’s website (In Swedish)

Does the landlord not want to renovate?

Does the landlord refuse to renovate the apartment even though there is a need? In that case, you can turn to the Rent Tribunal. The tribunal can order the landlord to make repairs. The landlord must then repair the apartment within a certain time.

The Rent Tribunal's website

Do you disagree about the agreement or the notice period?

If you have a dispute with the landlord, you can have the matter tried in court. The court can, for example, adjudicate disputes concerning the content of the rental agreement and disputes about payments and financial claims.

Settle the dispute in court

Have you received an incorrect claim for damages?

If you have received an incorrect claim regarding wear and tear or damage, you can contest the claim or parts of it. Write to the landlord and clearly explain why you believe you are not liable to pay.

You can also pay under protest. This means you pay the full amount but inform the landlord that you do not agree. You can later have your case reviewed to see if you are entitled to a refund.

You must be able to prove that you have informed the company that you do not accept the invoice. Email works well for this, as you will have a copy of your dispute.

National Board for Consumer Disputes (ARN)

You can file a complaint with the Swedish National Board for Consumer Disputes (ARN) if the dispute is not resolved between you and the landlord. ARN will assess your case and then recommend how your dispute should be resolved. A typical processing time is about 6 months.

When you file your complaint, describe the situation and what you are demanding from the landlord. You can submit supporting documents such as emails, pictures, agreements, and other evidence.

What does it cost to file a complaint with ARN?

It costs 150 SEK to file a complaint with ARN. In your complaint, you can request that the company reimburse you for the cost if ARN rules in your favor.

Requirements for ARN to review your case:

  • The company has rejected your demands or has not responded within a reasonable time.

  • The amount you and the company are disputing is 500 SEK or more.

  • You cannot include the fee for filing with ARN.

  • You file the complaint within one year from the first time you complained to the company.

Further information is available on ARN’s website

Dina rättigheter som hyresgäst

Vilka rättigheter har du när du bor i hyresrätt? Vad gäller om du får problem eller har en tvist med din hyresvärd? Till exempel om ni inte kommer överens kring skälig hyra, vad som är normalt slitage i bostaden eller uppsägningstid.

Vad gäller när du hyr en hyresrätt i första hand?

  • Du ska inte behöva betala för hög hyra när du hyr en lägenhet. Hyran måste vara skälig.

  • Uppsägningstiden kan vara olika lång beroende på typ av avtal. Vid ett vanligt tillsvidareavtal är den 3 månader.

  • Hyresvärden ska reparera lägenheten om den har brister och med jämna mellanrum.

  • Du som hyresgäst är skyldig att betala skadestånd för onormalt slitage och skadegörelse.

Vad är en skälig hyra för en hyresrätt?

Hyran måste vara skälig. Den får inte vara betydligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter i samma område som också hyrs ut i första hand.

Hyran ses i de flesta fall som skälig så länge den inte överstiger 5 procent av hyran för en likvärdig lägenhet.

En likvärdig lägenhet:

  • har ungefär samma storlek, antal rum och planlösning

  • är ungefär lika renoverad

  • har ungefär samma avstånd till ortens centrum

  • har liknande boendemiljö i området.

Vad styr hyran?

Det är lägenhetens bruksvärde som styr hyran. Med bruksvärde menas bland annat:

  • storlek

  • planlösning

  • läge inom huset

  • reparationsstandard

  • ljudisolering.

Vad räknas som normalt eller onormal slitage?

Har det blivit skador på lägenheten som inte är normalt slitage? Då har hyresvärden rätt att kräva skadestånd för detta. Vad som räknas som normalt slitage bedöms från fall till fall. Saker att ta hänsyn till är bland annat hur länge du bott i lägenheten och omfattningen av skadorna. Exempel på normalt slitage kan vara:

  • vissa hål eller märken i väggarna efter tavlor och möbler

  • mindre repor i golvet.

Att det till exempel är ritat på väggarna är inte normalt slitage.

Åldersavdrag

Behöver hyresvärden tapetsera eller måla ska det göras ett åldersavdrag. Du ska inte behöva betala för den förbättring i standard som blir. Har hyresvärden till exempel en underhållsplan att byta tapeter vart tolfte år, och tapeterna det är ritat på är 5 år gamla? Då ska du ersätta sju tolftedelar av kostnaden eftersom hyresvärden annars kunnat behålla samma tapeter i 7 år till.

Kan du få nedsatt hyra på grund av fel i lägenheten?

Kan du inte använda lägenheten helt och hållet på grund av brister? Då kan du kräva att få nedsatt hyra tills hyresvärden åtgärdar bristerna. Informera hyresvärden om att du vill ha nedsatt hyra.

Går hyresvärden inte med på att sänka hyran tillfälligt? Då kan du deponera (förvara) en del av hyran hos Länsstyrelsen. Deponera inte för stor summa. Då kan du riskera att bli av med lägenheten. Fördelen med att deponera hyran jämfört med att låta bli att betala är att hyresvärden inte kan vräka dig för att du inte betalat.

Vill du ha hjälp med hur stor summa som är rimlig att deponera? Kontakta en jurist eller Hyresgästföreningen om du är medlem där. Observera att Hyresgästföreningen inte är någon myndighet.

Hur deponerar du hyran?

Kontakta Länsstyrelsen för mer information om hur du deponerar hyra.

Länsstyrelsens webbplats

Hur lång är uppsägningstiden för en hyresrätt?

Uppsägningstiden kan vara olika lång. Det beror på vad du har för typ av avtal.

Tillsvidareavtal

Ett tillsvidareavtal löper på från den dag du och hyresvärden ingick avtalet tills någon av er säger upp avtalet. Vid ett tillsvidareavtal är uppsägningstiden oftast 3 månader.

Hela kalendermånader

Vid uppsägning räknas hela kalendermånader. Säger du upp lägenheten 10 januari måste du betala även för februari, mars och april. Vill du att avtalet ska avslutas sista mars måste du alltså säga upp avtalet senast sista december.

Ni kan komma överens om kortare tid

Du kan komma överens med hyresvärden om en kortare uppsägningstid, till exempel en månad. Vill hyresvärden säga upp avtalet gäller ändå 3 månader för hyresvärden, även om du fått kortare uppsägningstid.

Kan jag häva hyreskontrakt innan inflytt?

Uppsägningstiden på 3 månader gäller även om du inte flyttat in i lägenheten.

Tidsbestämda avtal

Ett tidsbestämt avtal gäller under en bestämd tid. Både hyresvärden och hyresgästen är bundna av den bestämda tiden. Det kan till exempel vara att du och hyresvärden skrivit ett avtal om att du ska hyra en bostad i 6 månader och att avtalet sedan avslutas. Det finns ett undantag i lagen som gör att hyresgästen alltid kan säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast 3 månader efter uppsägningen. Uppsägningstiden för tidsbestämda avtal varierar beroende på hur långt hyresavtalet är.

  • Är hyresavtalet längst 2 veckor är uppsägningstiden 1 dag.

  • Är hyresavtalet längre än 2 veckor men längst 3 månader är uppsägningstiden 1 vecka.

  • Är hyresavtalet längre än 3 månader är uppsägningstiden 3 månader.

Hur lång är uppsägningstiden vid dödsfall?

Dör hyresgästen är uppsägningstiden för lägenheten en månad.

Kan jag ångra min uppsägning av hyresrätt?

Det går inte att ångra en uppsägning av en hyresrätt. Du kan bara ångra uppsägningen om hyresvärden går med på det.

Måste ett hyresavtal vara skriftligt?

Ett hyresavtal kan vara både muntligt eller skriftligt. Men om ena parten begär att det ska vara skriftligt ska det vara det. Det kan vara bra att ha det skriftligt så du kan bevisa vad ni avtalat.

Vad gäller vid problem med inomhusmiljön?

Är det något problem med din inomhusmiljö? Du kanske till exempel upplever att det är alldeles för kallt i din lägenhet? Kontakta din hyresvärd.

Får du ingen hjälp från hyresvärden kan du kontakta kommunens miljö- och hälsoskyddskontor. De har tillsyn över inomhusmiljön i bostäder.

Om du och hyresvärden inte kommer överens

Det finns olika alternativ när du har en tvist med hyresvärden.

Betalar du hög hyra?

Informera i första hand hyresvärden om du tycker hyran är för hög. Kommer ni inte överens? Då kan du vända dig till Hyresnämnden. Hyresnämnden kan bedöma vad som är en skälig hyra för just din lägenhet.

Hyressättning på Hyresnämndens webbplats

Vill inte hyresvärden renovera?

Vägrar hyresvärden att renovera lägenheten fast det finns behov? Då kan du vända dig till Hyresnämnden. Nämnden kan uppmana värden att reparera genom ett åtgärdsföreläggande. Då måste hyresvärden reparera lägenheten inom en viss tid.

Hyresnämndens webbplats

Är ni oense om avtal eller uppsägningstid?

Har du en tvist med hyresvärden kan du få ärendet prövat i domstol. Domstolen kan till exempel pröva tvister som rör själva innehållet i hyresavtalet och tvister om betalningar och ekonomiska krav.

Tvistlösning i domstol

Har du fått felaktigt krav om skadestånd?

Har du fått ett felaktigt krav som gäller slitage eller skadegörelse? Då kan du protestera mot kravet eller delar av kravet. Skriv till hyresvärden. Förklara tydligt varför du anser att du inte är skyldig att betala.

Du kan även betala under protest. Då betalar du allt, men meddelar samtidigt hyresvärden att du inte håller med. Du kan i efterhand få ditt ärende prövat och se om du har rätt att få tillbaka pengarna.

Du ska kunna bevisa att du har meddelat företaget att du inte godkänner fakturan. Mejl fungerar bra, för då får du en kopia av ditt bestridande i din utkorg.

Allmänna reklamationsnämnden

Du kan göra en anmälan till myndigheten Allmänna reklamationsnämnden (ARN) om tvisten inte löser sig mellan dig och hyresvärden. ARN bedömer ditt ärende och rekommenderar sedan hur er tvist ska lösas. En normal handläggningstid är cirka 6 månader.

När du gör din anmälan beskriver du situationen och vad du kräver av hyresvärden. Du kan skicka in underlag som mejl, bilder, avtal och andra bevis.

Vad kostar det att anmäla till ARN?

Det kostar 150 kronor att anmäla till ARN. I din anmälan kan du begära att företaget ersätter dig för kostnaden om ARN ger dig rätt i ärendet.

Krav för att ARN ska kunna pröva ditt ärende

  • Företaget har sagt nej till dina krav eller inte svarat dig inom skälig tid.

  • Den summa du och företaget är oense om är 500 kronor eller mer. Du kan inte räkna in avgiften för att anmäla till ARN.

  • Du anmäler inom ett år från det att du klagade till företaget första gången.

Gör en anmälan på ARN:s webbplats

Fäll ihop

Source: Konsumentverket

Proofread: 15 May 2024